№ 85 Стороны заключили соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Получи учебную работу с гарантией

№ 85.
Стороны заключили соглашение о досрочном расторжении договора аренды, однако на момент расторжения у арендатора была задолженность по оплате арендных платежей. Так как арендатор в добровольном порядке отказался погасить задолженность, арендодатель обратился в суд о взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки (пени) за просрочку. В суде Арендатор требования не признал. По его мнению, так как договор аренды прекращен, нельзя требовать задолженность по договору, которого нет. Суд удовлетворил требования истца только в части арендной платы, во взыскании неустойки отказал.
Кто прав в данном споре. Какие требования может предъявить арендодатель? Изложите информацию о различиях и сходствах договора и обязательства.
Решение
Неустойка (штраф, пеня) представляет собой денежную сумму, установленную договором или законом и выплачиваемую стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательства по договору (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
В данном случае неважно существует ли договор в настоящий момент или нет, он существовал ранее, и арендатор не выполнил свои обязательства. Как установлено ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. Таким образом арендодатель может обратиться в суд в любое время пока не пройдет срок исковой давности.
Арендодатель может предъявить к арендатору иск о прекращении действий, нарушающих договор. Данный иск будет квалифицироваться как договорное требование (ст. 615 ГК РФ), а не как иск об устранении права, не связанного с лишением владения.
Арендодателю рекомендуется в договоре предусмотреть ответственность для арендатора за нецелевое использование помещения в виде штрафной неустойки. В этом случае при нарушении правил пользования помещением арендодатель сможет взыскать с арендатора неустойку.
Если нецелевое использование объекта аренды причинило арендодателю убытки, их также можно взыскать с арендатора. При отсутствии в договоре условий об ответственности арендатора за нецелевое использование помещения арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в полном объеме.
Наконец, использование арендатором помещения не в соответствии с его назначением суды признают существенным нарушением условий договора, достаточным для того, чтобы удовлетворить требования арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
Обязательство — это относительное гражданское правоотношение, в силу которого одна сторона (должник) обязана совершить в пользу другой стороны (кредитора) определённые действия или воздержаться от определённых действий.
В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Нужно разграничивать понятие договора и обязательства. Договор – это юридический факт, основание возникновения обязательств. Обязательство – это гражданское правоотношение, основанием которого может быть не только договор, но и односторонние сделки, неправомерные действия.

Источники:
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019)
Долинская В. В. и др. Гражданское право: правоотношение. – 2017.

user_logo