Особенности оценки ликвидационной стоимости объектов недвижимости

Основные главы по теме:

1. Теоретические вопросы оценки стоимости имущества предприятия
2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
3. Понятие, сущность и цели оценки ликвидационной стоимости организации
4. Подходы и методы, используемые при оценке стоимости предприятия
5. Оценка ликвидационной стоимости ОАО «КМПО»

Краткое содержание глав:

Теоретические вопросы оценки стоимости имущества предприятия

В настоящее время в России актуальны вопросы оценки стоимости имущества предприятия.
Оценка имущества предприятия – это процедура по установлению стоимости имеющихся у компании активов независимыми экспертами – оценщиками, основанная на всестороннем анализе объекта оценки. Данная процедура законодательно урегулирована.
Оценка имущества является самым емким и распространенным видом оценочных услуг. Это, в первую очередь, обусловлено широтой спектра объектов оценки, классифицируемых как имущество, того или иного вида.
Согласно статьи 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»  оценка имущества может распространяться на следующие объекты:
1. отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов и т.д.);
2. совокупность вещей, составляющих имущество юридического или физического лица (сюда входит и бизнес, как объект оценки);
3. право собственности и иные вещные права;
4.
…

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в таблице 2.

Таблица 2
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Группа
Характеристика факторов
Факторы
Физические
Характеристики местоположения
– климат, ресурсы, топография, грунты, почва;
– по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам
и т.д.

Характеристики
земельного участка
размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д.

Характеристики
зданий
и сооружений
– количество;
– тип, год и качество постройки;
– стиль, планировка, конструкции и т.д.
…

Понятие, сущность и цели оценки ликвидационной стоимости организации

Ликвидационной стоимостью называют оценку объектов недвижимости, либо других видов активов в собственности у организации, выраженную в денежной форме. [4, С. 50]
Такая оценка даётся на случай, если в короткий промежуток времени необходимо продать имущество. И когда остро необходимо получить прибыль.
На эту сумму продавцу приходится соглашаться в любом случае, вне зависимости от реальных результатов оценки.
Ведь сделку необходимо провести за ограниченное время.
Потому нет возможности ознакомить абсолютно всех заинтересованных лиц с особенностями того или иного объекта.
Метод ликвидационной стоимости должен это учитывать.
При реорганизации организации, можно определить стоимость любого имущества, которое находится в собственности.
Для этого опираются на баланс, составленный к последнему отчётному периоду.
Специалисты подробно рассматривают каждый раздел, посвящённый активам и пассивам.
…

Подходы и методы, используемые при оценке стоимости предприятия
3.1  Доходный  подход

Доходный подход предусматривает установление стоимости бизнеса (предприятия), актива или доли (вклада) в собственном капитале, в том числе уставном, или ценной бумаги путем расчета приведенных к дате оценки ожидаемых доходов.
Теория доходного подхода убедительна: стоимость инвестиций рассчитывается как текущая стоимость будущих выгод, дисконтированных по норме доходности, отражающей рискованность инвестиций. Это весьма разумно и в целом подходит почти для любого используемого в бизнесе имущественного объекта действующего предприятия, его бизнеса, генерирующего положительную прибыль. Ставка дисконтирования отражает величину рисков, присущих вложениям в оцениваемый бизнес.
…

Заключения по теме:

Порой в связи со сложившимися обстоятельствами возникает необходимость в срочной продаже объекта. Рассчитывать в таком случае на среднерыночную цену не стоит – особые условия ликвидации существенно снижают стоимость продаваемого объекта. О том, что такое ликвидационная стоимость, и как она рассчитывается, сегодня и пойдет речь. Ликвидационная стоимость – не что иное, как денежный показатель оценки объекта с учетом величины издержек, связанных с его продажей. В 2016 году был разработан и утвержден Федеральный стандарт оценки (ФСО №12) под названием «Определение ликвидационной стоимости». Данный стандарт применяется для оценки объектов в следующих случаях: 1. в ходе исполнительного производства; 2. в ходе оформления банкротства; 3. при разработке программы реорганизации; 4. при финансировании реорганизации; 5. при оценке имущества для целей залога с применением ФСО №9 «Оценка для целей залога»; 6. иных случаях отчуждения имущества.

Порядок установлен законами Российской Федерации. Ликвидация юридического лица может быть начата по заявлению его кредиторов (банкротство) или государственного органа (если выдвижение подобных требований является его законным правом). Ликвидация возможна только по решению суда. Обязанность по ликвидации организации возлагается на: • собственника • уполномоченный собственником орган • уполномоченный на ликвидацию учредительными документами орган • назначенный судом орган. Кто бы ни принял решение о ликвидации юридического лица — его собственник или суд — он должен незамедлительно поставить в известность регистрационный орган для возможности внесения последним в реестры соответствующих записей.

Таким образом, оценка имущества предприятия не только в России, но и в других развитых странах мира является одним из механизмов грамотного и рационального управления. Каждый, кто хоть раз занимался решением вопросов реализации собственности, инвестиций в нее, озадачивался проблемой её стоимости. Оценка имущества является самым емким и распространенным видом оценочных услуг. Множеству различных операций с имуществом соответствуют виды стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка, величины различных видов стоимости одного и того же объекта могут существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости. Выбор того или иного вида стоимости зависит от целей оценки, необходимости учета текущей ситуации и перспектив развития бизнеса. Основой стоимости любого объекта собственности, в том числе бизнеса, является его полезность. Наряду с видами рассматривают подходы и методы, используемые при оценке стоимости предприятия.

Для населения развитых стран и многих развивающихся государств привычным стал постоянный рост потребления, расширения жизненных и культурных возможностей. Это неплохо, но обеспечить продолжение такого роста в современном мире можно только с выходом на новый технологический уклад. Из Послания Президента России В.В. Путина Федеральному Собранию 12 декабря 2012 года [21]