Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Основные главы по теме:

1. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
2. Система органов государственной власти в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
3. Процедура государственной регистрации сделок
4. Условия предоставления сведений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
5. Понятие и правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество
6. Порядок проведения и удостоверение государственной регистрации прав на недвижимое имущество
7. Элементы договора продажи недвижимого имущества
8. Требования к документам, представляемым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество
9. Ответственность сторон по договору продажи недвижимости
10. Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости
11. Процедура государственной регистрации прав на жилое помещение
12. Понятие государственных сделок

Краткое содержание глав:

Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
С 1.01.2020 года, закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, который действовал с 1997 года, утратит силу. Сегодня, он имеет место быть совместно с новым законом «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.201520.
Новый закон вступил в силу с 1 января 2017 года, внеся с процедуру государственной регистрации различные нововведения. Прежде всего, правовое регулирование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним ориентировано на множество многоуровневых нормативных актов, то есть гражданско-правовых, и смежных отраслей права, и частного, и публичного права, в том числе.
…

Система органов государственной власти в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество находится в ведомстве федерального органа государственной власти и его территориальных органов, а именно Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), находящейся в ведомственном подчинении Министерства экономического развития РФ. Территориальные органы Росреестра существуют в каждом субъекте Российской Федерации и действуют на основании Типового положения о территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту (субъектам) Российской Федерации, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 5 октября 2009 г. № 395.
Согласно Указу Президента Российской Федерации от 25.12.
…

Процедура государственной регистрации сделок
Проблема правовой регламентации общественных отношений по приобретению и продажи недвижимости имеет особую актуальность, связанную с тем, что недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной имущественной ценностью, а жилая недвижимость ещё и особой социальной значимостью. В связи с этими обстоятельствами требуются особые меры охраны интересов собственников недвижимого имущества и иных его правообладателей, которые осуществляет государство, в лице своих уполномоченных органов. Недавние изменения российского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, во многом расширяют полномочия нотариуса, при совершении государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Российское законодательство содержит ограниченный перечень сделок с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.
…

Условия предоставления сведений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит правило, согласно которому сведения о государственной регистрации прав являются открытыми. Стоит заметить, что эта открытость является условной, потому что для получения доступа к сведениям законодатель предусмотрел соблюдение ряда правил.
Норма данной статьи подразделяет сведения о государственной регистрации прав на 2 группы в зависимости от степени доступности (открытости):
• общедоступные сведения;
• сведения, доступ к которым ограничен федеральным законом.
Соответственно, для каждой категории установлены свои правила.
Основная проблема в определении степени открытости данных о государственной регистрации состоит в том, могут ли быть достоянием любого лица сведения о правообладателе, и если да, то какова должна быть степень конкретности предоставляемых о правообладателе сведений.
…

Понятие и правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация является юридическим актом, то есть определенным действием и порождает права и обязанности у различных субъектов (наследников, покупателей, продавцов). Юридический акт должен иметь внешнее выражение (записи в ЕГРП, свидетельство о государственной регистрации).
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» выделяет существенные признаки государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Акт регистрации исходит от государства, то есть должен носить публичный характер и пользоваться императивным методом регулирования общественных отношений. Государственную регистрацию не могут осуществлять какие-либо другие субъекты, отличные от государства, в лице его уполномоченного органа.
…

Порядок проведения и удостоверение государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Порядок проведения государственной регистрации прав регламентирован ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество состоит из двух этапов:
• прием документов на государственную регистрацию;
• правовая экспертиза документов.
1 этап: прием документов на государственную регистрацию. На данном этапе должна быть установлена личность лица, которое обратилось за государственной регистрацией, проведена первичная экспертиза представленных документов, определено, каких документов не хватает. Окончательное решение о комплекте документов, необходимых для государственной регистрации, определяется в каждом конкретном случае государственным регистратором.
На этапе приема также проверяется наличие и правильность уплаты государственной пошлины, сверяются подлинники документов с их копиями.
…

Элементы договора продажи недвижимого имущества

Заключая договор продажи недвижимости, необходимо знать существенные условия соглашения, поскольку без их согласования договор будет считаться незаключенным. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества согласно ГК РФ являются:
− предмет, т.е. точное описание продаваемого объекта (указание на адрес, кадастровый или условный номер, общую площадь и т.д.);
− цена договора;
Определение предмета договора купли-продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все указанные ниже данные и характеристики. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
…

Требования к документам, представляемым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество

П. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» оговорены субъекты, которые могут обратиться с заявлением о проведении государственной регистрации прав:
• правообладатель;
• стороны договора;
• уполномоченные правообладателем или сторонами договора лица при наличии нотариально удостоверенной доверенности;
• орган государственной власти, орган местного самоуправления или организация;
• нотариус (помощник нотариуса) (может подать заявление на государственную регистрацию договора, который он нотариально удостоверил);
• лицо, в пользу которого государственный орган или орган местного самоуправления вынес акт, на основании которого возникает право.
…

Ответственность сторон по договору продажи недвижимости

ГК РФ довольно подробно регламентирует вопросы ответственности сторон по договору купли-продажи. При этом ответственность продавца по договору купли-продажи выше, чем у покупателя. Это обусловлено тем, что покупатель (потребитель) является более уязвимой и незащищенной стороной в сделке. Условия, предусматривающие сокращение ответственности продавца по договору купли продажи, ничтожны, если они противоречат нормам ГК РФ и иных нормативно-правовых актов.
Любой договор порождает взаимные обязательства сторон. Все обязательства необходимо выполнять надлежащим образом, поскольку их нарушение повлечет за собой определенную ответственность.
Меры ответственности направлены либо на обеспечение исполнения обязательств, либо на компенсацию имущественных потерь, которые несет потерпевшая сторона. Поэтому по ее иску суд и применяет данные меры.
Как правило, при гражданско-правовых сделках стороны могут понести убытки.
…

Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости

Содержание договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора.
Основная обязанность продавца по договору продажи недвижимости – передача недвижимого имущества покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров продажи. По общему правилу, при купле – продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя недвижимости по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества по акту передачи16.
…

Процедура государственной регистрации прав на жилое помещение
Регистрационный процесс представляет собой деятельность государственных органов, которая регламентирована законодательством о государственной регистрации, и ориентирована на признание и удостоверение возникновения, ограничения, перехода либо прекращения прав на недвижимость. Прежде всего, подобный процесс сосредотачивается в прохождении некоторых стадий:
1. прием заявлений;
2. правовая экспертиза;
3. совершение акта государственной регистрации;
4. информационная стадия.
Необходимо отметить, что стадия обжалования действий органов, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним проходит в судебном порядке, что является ее отличительной особенностью. Приступим к более детальному исследованию содержания вышеотмеченных стадий.
…

Заключения по теме:

Подводя итоги исследования, еще раз отметим, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и свидетельства государством возникновения, ограничения, прекращения прав на недвижимое имущество согласно действующего на территории России, гражданского законодательства. Кроме того, единственное доказательство факта зарегистрированного права – это именно государственная регистрация. В свою очередь, исключительно в судебном порядке, такое право на недвижимое имущество может быть оспорено. Важно учесть, что регистрация прав на недвижимость и сделок с нею имеет две основополагающие задачи: а) обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства; б) учреждение объективной базы данных для справедливого налогообложения собственников недвижимости согласно закону.

Проведя изучение материалов по данной теме, ознакомившись с нормативно-правовыми актами, литературой, публикациями в периодических изданиях, очевидно, что для органов государственного управления и государства в целом не могут быть безразличны процессы, которые протекают на рынке недвижимости, в связи с чем государство обеспечивает себе возможность влияния на данные правоотношения, что и является целью института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В результате проделанной работы установлено, что недвижимые вещи являются объектами гражданских прав, и их правовой режим и условия гражданского оборота подчиняются особым правилам, установленным законодательством.

В ходе исследования в рамках выпускной квалификационной работы мы вяснили следующее. Недвижимость является важным объектом гражданских правоотношений. К объектам недвижимости относятся: -жилые и нежилые помещения; -здания и сооружения; -земельные участки; -иные объекты, предусмотренные ГК РФ. Недвижимость передается от владельца к владельцу в соответствии с договором купли-продажи. Законом установлены основания возникновения прав на недвижимое имущество. В 2015 году в земельном законодательстве более глобальные изменения произошли, которые заключаются в следующем: - появилась возможность регистрации и официальной покупки «прирезков» участков. Идет речь о небольших площадях, используемых зачастую собственниками земли — перенесен забор участка от основной площади на пару метров, участок застроен возле дома и т. п. Значительно ниже стоимость небольших таких участков, так как незначительна их площадь и они не могут уже по-другому использоваться;

В настоящее время на территории Российской Федерации активно развивается рынок недвижимости, растет спрос на жилье. Соответственно растет и потребность в надлежащем и эффективном правовом регулировании данных правоотношений. Проведенное исследование рассматриваемой темы имело своими целями рассмотрение современного договора купли-продажи недвижимости, определение его особенностей, выявление проблем и путей их решения в исследуемой сфере. Подводя итоги, необходимо подчеркнуть, что договор продажи недвижимости − это договор, по которому продавец  обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Вопросы регистрации сделок с недвижимостью приобретают все большее значение в практической работе юридических лиц, предпринимателей и всех граждан. Некоторые виды сделок ранее не вызывали особых проблем, поскольку механизм их регистрации сравнительно четко был определен законодателем и отработан практикой, другие требовали дополнительных разъяснений законодателя, выработки практических механизмов реализации. В связи с изменениями в действующем законодательстве таких усилий со стороны законодателей и правоприменителей потребуется еще больше. Недвижимость является основой иные функционирования любой на экономической системы, и государственный поэтому эффективная дополнительный организация оборота за недвижимости, его том жесткая правовая прямо регламентация для незаключенностьисключения возможных Государственной злоупотреблений должны должныбыть приоритетной Регистрация задачей для жесткая нашего государства.